Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Покупка недвижимости на первичном рынке многим россиянам «не по карману», цены на сданное жильё «кусаются». Поэтому многие граждане обращают свои взоры на долевое строительство. Это вложение средств менее затратно, но сопряжено с определёнными рисками. Главный из которых — невыполнение застройщиком договорных обязательств, в частности — задержка сдачи объекта в эксплуатацию. В подобных ситуациях дольщики могут отстаивать свои интересы и взывать к сознательности исполнителя с помощью правовых инструментов.

Как мы работаем?

	Анализируем документы Для начала сотрудничества нам нужно увидеть документ, подтверждающий отношения между застройщиком и клиентом (предварительный договор, ДДУ, договор уступки требования по ДДУ). Мы не станем вас обнадёживать, если взыскать неустойку с застройщика будет очевидно невозможно. Например, так будет в случае, если договор, заключённый с застройщиком, не прошёл государственную регистрацию. Мы никогда не берёмся за заведомо проигрышные дела.
	Направляем претензию застройщику Обычно застройщик не учитывает дополнительные расходы, понесённые клиентом в период просрочки: штрафы, компенсация морального вреда, плата за съёмное жильё на период просрочки. Все эти расходы мы систематизируем и включаем их в досудебную претензию. Дальше может быть два пути — либо застройщик удовлетворяет требования, перечисленные в претензии, либо игнорирует их. В случае частичного удовлетворения требований или в случае отказа мы обращаемся в суд.
	Обращаемся в суд Подготавливаем и направляем в суд исковое заявление. В ходе судебного разбирательства поддерживаем заявленные требования и представляем интересы клиента.
	Взыскиваем по исполнительному листу Если вам потребуется помощь по взысканию средств — мы имеем положительный опыт в этом вопросе и будем рады вам помочь.

Чтобы констатировать растягивание сроков сдачи недвижимости, необходимо точно определить дату сделки по ДДУ. Иными словами, дольщик должен знать, когда квартира ему должна быть передана по заключенному договору. Обычно эта информация помещается в пункт о предмете договора или выносится в отдельный раздел.

Важная деталь: договор о долевом участии может содержать 2 срока, первый из которых — окончание строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, а второй — дата передачи дольщику его недвижимости. Все неустойки и сумма штрафных санкций к исполнителю рассчитывается исходя из второй даты.

При этом формулировка сроков передачи предмета ДДУ может существенно разниться. Возможны следующие варианты:

1. Указание точной даты, когда исполнитель обязуется передать жильё дольщику. Пример: до 20.07.2017 г. означает, что с 21 июля 2017 г. считается просрочка.
2. Обозначение конкретного временного промежутка для исполнения застройщиком обязательств. Это может быть указание на месяц или целый квартал. Пример такой формулировки — срок передачи объекта не позднее 3 квартала 2017 г. Исходным для расчёта просрочки в приведённом примере станет день 1 октября 2017 г.
3. Постановка сроков передачи предмета ДДУ в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. Например, дольщик получает свою квартиру в течение 4-х месяцев после того, как застройщик вводит объект в эксплуатацию на основании официально полученного разрешения (но не позднее 31 декабря 2017 г.). В тексте обязательно делается ссылка на конкретную дату. Просроченным считается период, который начинается 1 мая 2017 г.

Многие застройщики умышленно указывают неоднозначно трактуемые сроки исполнения обязательств, чтобы дольщику было сложно определить дату начала просрочки. Настоятельно рекомендуем на этапе подписания ДДУ привлекать специалистов. Если этот момент уже упущен, мы поможем разобраться с уже подписанным договором и рассчитать сумму неустойки в случае неисполнения обязательств и защиты интересов дольщика.

Как взыскать неустойку с застройщика по договору

Все основания для взыскания с необязательного и недобросовестного застройщика неустойки изложены в Федеральном законе №214-ФЗ. Обращение за причитающейся гражданину компенсацией возможно сразу при нарушении исполнителем своих обязательств, а именно при затягивании сроков передачи ему объекта недвижимости. Сумма неустойки растёт с каждым днём просрочки.

Возможные варианты обращения дольщика к застройщику:

• направление письменного требования об уплате неустойки за полученный с опозданием объект или за просрочку получения жилого помещения. Судом может быть вынесено решение об отказе во взыскании с застройщика неустойки, если последний сможет доказать вину дольщика — некоторые граждане различными способами уклоняются от принятия недвижимости. Но даже в таких случаях бывают исключения, когда речь идёт о непринятии квартиры вследствие составления специального акта о её несоответствии качественным стандартам;
• привлечение к процессу взыскания денежной компенсации с нерадивого застройщика юристами, представляющими интересы обманутого дольщика.

Обычно второй вариант решения проблемы бывает более продуктивным, т.к. в этой области действуют специфические регламенты, и не имея опыта сложно сориентироваться в правовом поле этого сегмента рынка.

Взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства Посмотреть решение суда

Взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства Посмотреть решение суда

Содержание претензии по договору долевого строительства

Первое, что необходимо сделать для направления претензии застройщику — внимательно изучить ДДУ. В тексте договора нужно найти следующую информацию:

• указание на обязательство с указанием конкретных сроков его исполнения;
• юридический адрес недобросовестного участника строительного рынка;
• прочие детали, которые потребуются для расчёта неустойки.

Любой конфликт сторон должен начинаться с переговоров, если личные встречи с застройщиком невозможны — с официальной переписки. Мирный способ решения проблемы порой приносит свои плоды, но процент подобных случаев ничтожно мал.

Формула для расчёта суммы неустойки за просрочку исполнения договорных обязательств приведена в 214-м законе. Профессиональный юрист без труда подготовит пакет документации, которая будет отвечать всем требованиям актуального законодательства РФ.

В претензионном письме — обращении к нерадивому застройщику должны содержаться следующие данные:

• его реквизиты, а именно — название организации и её адрес. Информация есть в самом ДДУ, нелишней будет её проверка через сайт ИФНС России;
• расчёт пени или неустойки по ФЗ №214;
• перечисление требований к застройщику;
• указание конкретных сроков для погашения убытков, перечисления неустойки и исполнения обязательств;
• номер расчётного счёта или иные платёжные реквизиты дольщика.

Внешний вид формулы следующий:

Н = КДП х 1/300 х СтР х ЦДДУ,

где Н — непосредственно сумма неустойки;
КДП — срок, в течение которого застройщик не исполняет своих обязательств (в днях);
СтР — ключевая ставка ЦБ РФ (в настоящее время используется вместо ставки рефинансирования, составляет 8,25%);
ЦДДУ — стоимость недвижимости, являющейся предметом ДДУ.

Рассмотрим применение формулы на конкретных цифрах условного примера.

300 дней х 1/300 х 8,25% х 5 000 000 руб. = 412 500 руб.

Если просрочка по ДДУ составляет 300 дней, а цена квартиры — 5 млн руб., застройщик должен выплатить дольщику 412 500 руб. Важный нюанс: если покупатель — физическое лицо, сумма пени увеличивается вдвое. То есть применительно к рассмотренному выше примеру — 825 тыс. руб.

Если просрочка в исполнении договора долевого строительства вызвала у дольщика дополнительные расходы, он может потребовать возмещения этих убытков со строительной организации. Единственное условие — документальное подтверждение этих затрат. Если речь идёт об аренде квартиры, это могут быть расписки собственника, чеки риэлтерского агентства и официальный договор.

Вручить претензию застройщику можно двумя способами:

• направить заказным письмом с уведомлением о вручении;
• передать представителю застройщика в руки под его личную роспись.

На втором экземпляре претензии застройщик ставит дату получения и подпись с расшифровкой. Важным моментом является подтверждение полномочий представителя строительной компании (доверенность, если этот человек не является руководителем компании, возводящей дом).

Если в указанные сроки организация-застройщик не удовлетворяет требования дольщика, последний вправе обратиться в суд. Для возбуждения производства потребуется оплата государственной пошлины и расходы на юридическое сопровождение процесса. Все дополнительные траты при успешном разрешении судебного конфликта можно взыскать с ответчика.

В исковом заявлении дольщик указывает все сведения, содержащиеся в претензии к строительной компании. Если застройщик окажется официальным банкротом, иск необходимо направлять в арбитражный суд.

К иску прикладывают следующие документы:

• ДДУ;
• подтверждение оплаты недвижимости;
• акт приемки квартиры при его наличии;
• квитанция-подтверждение оплаты госпошлины;
• копия паспорта истца;
• копии документов, которые свидетельствуют о направлении претензии застройщику.

Важно: при сумме иска менее 1 млн руб. дольщик освобождается от государственной пошлины.

Грамотная юридическая помощь обманутому дольщику гарантирует успешный исход дела. Покупатель жилья сможет взыскать со строительной компании не только сумму неустойки за просрочку, но и все понесённые затраты.

Какие документы могут понадобиться

Предварительный договор

Договор долевого участия

Акт приёма/передачи жилого помещения

Справка, квитанция об оплате

Договор аванса

Акт распределения квартир